房地产抵押贷款证券化中政府行为的选择

本文摘要：内容摘要：随着人们对住房抵押贷款的市场需求急遽减少，住房抵押贷款证券化将对我国更进一步深化住房制度改革，提升住房市场有效地市场需求，培育我国新的经济增长点，推展我国全面建设小康社会产生深远影响的影响。本文环绕政府不道德如何在房地产抵押贷款证券化中充分发挥仅次于起到这一中心思想，根据我国实际情况建构一个不切实际的房地产抵押贷款证券化模式，并阐释政府在证券化操作者全过程中的不道德自由选择。

内容摘要：随着人们对住房抵押贷款的市场需求急遽减少，住房抵押贷款证券化将对我国更进一步深化住房制度改革，提升住房市场有效地市场需求，培育我国新的经济增长点，推展我国全面建设小康社会产生深远影响的影响。本文环绕政府不道德如何在房地产抵押贷款证券化中充分发挥仅次于起到这一中心思想，根据我国实际情况建构一个不切实际的房地产抵押贷款证券化模式，并阐释政府在证券化操作者全过程中的不道德自由选择。　　关键词：住房抵押贷款 证券化 政府 不道德 　　 　　我国房地产抵押贷款证券化流程设计 　　 　　房地产抵押贷款证券化的实行的过程，就是房地产抵押贷款的收益与风险在各主体间重新分配的过程，所以有适当对证券化的流程展开一个合理的设计，使各个主体在证券化过程中取得平衡的收益与风险。　　在制度框架有所不同的国家或地区，房地产抵押贷款证券化的程序各自有所不同，融合我国的实际情况，可以使用这样的一个基本程序（参看图1）。

　　 　　政府不道德的自由选择 　　抵押贷款证券化作为一项金融创新活动，必须创建一系列适应环境其发展的新的市场秩序与规则。考虑到制度变迁中政府往往具备强制力优势，因此抵押贷款证券化必须政府的协商。笔者指出，政府不道德应当主要从以下几个方面应从： 　　（一）完备制度环境 　　1.大力规范、完备和不断扩大抵押贷款一级市场。

针对目前我国抵押贷款一级市场上不存在的主要问题，政府可以从以下几个方面强化调整： 　　针对贷款方式单一、缺少灵活性的问题，不应给与商业银行更大的自主权，希望其以市场需求为导向，创意和非常丰富个人住房抵押贷款品种。贷款银行可以根据购房者的实际情况。

针对有所不同市场制订出有有差异的利率、期限、首付款人组，实行个性化服务，从而更进一步不断扩大住房消费信贷规模。　　人民银行应付抵押贷款实施标准化管理。还包括贷款程序、抵押合约、贷款合约、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等标准化，为抵押贷款反对证券在二级市场上的成功实行建构一个规范化的操作者环境。

　　针对住房消费市场上相当严重的供需不均衡的问题，不应侧重解决问题中低收入家庭的住房问题，创建和完善住房确保供应体系，减缓经济适用房建设。为希望商业贷款机构向中低收入家庭获取贷款，可以对住房抵押贷款获取优惠利率、财政贴息，政府也可以正式成立专门机构为低收入家庭获取借贷。　　针对抵押贷款一级市场参与者单一的问题，不应希望推展住房金融体系的建设，例如强化我国政策性的住房储蓄银行的建设。

　　为了大力培育住房市场，还不应强化住宅产权管理，展开全国住宅信息系统建设。另外，为了避免市场失灵，政府也不应强化自身建设，强化宏观调控的能力。

　　2.强化有关法律法规的建设。首先，在司法方面，住房抵押贷款证券化在发起人出售贷款方式的合法性，权益的出让，倒闭隔绝对抵押人权益的影响、以及特设信托机构的法律首府等方面，都对传统的法律规范明确提出了挑战。

针对有关抵押贷款能否移往、移往的方式、原债务人的知情权问题以及现实出售的法律问题等，有适当对现行法律必需给与必要的修改，才能为我国住房抵押贷款证券化的发展获取法律反对和确保。我国政府在前进住房抵押贷款证券化时，可以糅合国际经验，更进一步完备和修改《担保法》、《商业银行法》、《公司法》、《证券法》和《信托法》，使抵押贷款证券化有章可循，有法可依。其次，在有关制度方面，一方面，不应尽早完备与抵押贷款反对证券涉及的会计准则；另一方面，为了强化抵押借贷证券的吸引力，我国可糅合发达国家抵押贷款二级市场上税收制度的经验，实施税收优惠制度，一方面尽可能减少抵押贷款证券化的成本，另外也可以减少抵押贷款反对证券对投资者的吸引力。　　3.创建特设机构（SPV）。

创建SPV是抵押贷款证券化的核心内容之一，根据我国的实践中来看，以信托公司作为载体的资产证券化方案遇上的障碍不会比较小些。因为在目前我国的法律环境和金融制度下，信托公司所特有的财产隔绝机制完全符合资产证券化运行机制的本质拒绝，因此，SPV采行信托模式应当是目前我国资产证券化模式的现实自由选择。

　　但是，从经济发展与房地产抵押贷款证券化持久发展的看作，政府发动成立的SPV也不应占据一席之地。由政府出面重新组建SPV，不仅更容易取得投资者的信任，信用评级较高，融资成本较低，而且在抵押市场上可以当作“最后贷款人”的角色。这对于规范市场，创建标准化的交易程序，有效地的定价机制和统一的整肃体系皆将产生不能高估的影响。

在美国、加拿大和我国香港地区，抵押二级市场都是由政府发动成立的公司推展的，这反映了政府对住宅金融市场的介入与扶植。但SPV不是政府的行政机构，必需遵循市场运作的原则，这种将政府扶植与市场原则有机融合的方式不利于构建社会效益与经济效益双重目标。

　　（二）完备信用环境 　　1.充分发挥政府信用增级的功能。信用增级可以分成内部信用增级和外部信用增级两类，内部信用增级的方式有超额抵押、创建现金储备账户等。外部信用增级主要通过金融借贷或保险来构建。

除此之外，还可以自由选择资信度低的商业银行或保险公司当作担保人，并与其签定借贷协议。　　对住房抵押贷款展开信用增级，是实施住房抵押贷款证券化的关键，而以什么方式获取信用借贷，则是信用增级的核心。根据国外经验，住房抵押贷款证券化的借贷方式主要有政府借贷、企业借贷和个人借贷等。

　　在我国实施住房抵押贷款证券化，政府借贷也可以充分发挥最重要起到：政府信誉低，实力强劲，由政府来展开信用增级，能强化住房抵押贷款机构的安全感，提升他们的抗风险能力，避免惜贷心理。　　政府获取信用增级，能增进中低收入家庭的住房消费。

为中低收入者获取抵押贷款的借贷，与政府深化住房制度改革、提升居民居住于水平、平衡住房消费的供需矛盾的目标相符。目前我国正处于经济转轨时期，信用基础薄弱且信用制度迟缓。政府使用借贷的方式来展开信用增级，其示范作用相比之下多达借贷起到本身，政府为住房抵押贷款获取借贷，指出了政府推展住房金融市场的决意，促成更好的贷款机构和商业性保险公司放心大胆地积极参与住房贷款业务。　　政府借贷增加了抵押贷款的风险。

政府借贷转入保险市场，可以将社会上信用风险低的那一部分购房者（中低收入家庭）从商业保险市场中分离出来，实质是减少了金融机构的信用风险，不利于商业银行展开住房抵押贷款证券化操作者。政府同时在一级市场和二级市场上充分发挥信用增级的功能，可以使我国的住房抵押贷款市场获得更进一步完备。

　　政府获取信用增级，仅次于的一个问题应当是资金来源问题。根据发达国家的情况，我国政府也可以通过财政预算拨给、缴纳保险费以及存储准备金等手段来解决问题借贷赔偿金所需的资金问题。

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